Investice do nemovitostí je stále populární formou zhodnocení finančních prostředků, a to nejen díky jejich stabilitě, ale i potenciálu pro růst hodnoty. V tomto článku se podíváme na konkrétní příklad, jak chytře využít hypotéku při koupi investičního bytu v Praze a jak na této investici vydělat pokud jste schopni si pravidelně "odkládat" peníze bokem.

Ekonomická rozvaha koupě investičního bytu
Pojďme se nejdříve podívat na základní ekonomická data našeho příkladu, jedná se o byt 2+KK na okraji Prahy s parkovacím stáním a sklepem:
• Kupní cena bytu: 5.995.000 Kč
• Vlastní zdroje: 1.199.000 Kč (20 %)
• Hypoteční úvěr: 4.796.000 Kč
• Splatnost úvěru: 25 let
• Splátka úvěru: 28.100 Kč/měs.
• Úroková sazba: 4,99 % (fixace na 3 roky)

Příjmy a náklady spojené s pronájmem
Pro odhad příjmů a nákladů budeme vycházet z následujících údajů a aktuální situaci na trhu:
• Příjem z pronájmu: 17.000 Kč/měs.
• Poplatek za péči o byt: 1.200 Kč/měs.
• Pojištění nemovitosti: 500 Kč/měs.
• Daň z příjmu: 1.800 Kč/měs.
• Čistý příjem po odečtení nákladů: 13.500 Kč/měs.

Rozdíl mezi příjmem z pronájmu a splátkou hypotéky
Rozdíl mezi čistým příjmem z pronájmu (13.500 Kč) a splátkou hypotéky (28.100 Kč) je -14.600 Kč/měs. To znamená, že každý měsíc je potřeba doplácet tuto částku z vlastních prostředků. Na první pohled se může zdát, že tato investice není výhodná, ale podívejme se na dlouhodobější perspektivu.

Výhled na 12 let
Příjmy z pronájmu
Předpokládáme, že příjem z pronájmu bude každoročně navyšován o inflaci 2 % p.a. Za 12 let tak celkový čistý příjem z pronájmu dosáhne cca 2,1 milionu Kč.

Stav hypotéky
Úrokové sazby budou pravděpodobně klesat, proto počítáme průměrnou úrokovou sazbu 3,5 % v průběhu 12 let:
• Zůstatek jistiny úvěru: cca 3 miliony Kč
• Zaplacená jistina: cca 1,8 milionu Kč
• Zaplacené úroky: cca 1,7 milionu Kč

Finanční výsledek při prodeji bytu
Předpokládáme průměrný roční růst cen nemovitostí v Praze o 4 % p.a. Po 12 letech by tržní hodnota nemovitosti mohla být cca 9,6 milionu Kč. Finanční bilance by pak byla následující:
• Tržní hodnota nemovitosti: +9,6 milionu Kč
• Zůstatek jistiny hypotéky: -3 miliony Kč
• Investované vlastní zdroje do koupě: -1,2 milionu Kč
• Celkový výdaj za rozdíl mezi čistým příjmem z pronájmu a splátkou hypotéky: -1,4 milionu Kč
Celkový finanční výsledek by tedy byl +4 miliony Kč.

Finanční návratnost investovaných vlastních prostředků
Při celkové investici vlastních zdrojů 1,2 milionu Kč a výsledném zisku 4 miliony Kč, je finanční návratnost investovaných vlastních prostředků +254 % (tj. 21,2 % p.a.).

Závěr
Investice do nemovitosti v Praze za využití hypotéky může být velmi výnosná, i přes počáteční měsíční deficit mezi příjmy z pronájmu a splátkami hypotéky. Důležité je brát v úvahu dlouhodobý růst hodnoty nemovitosti a postupné splácení jistiny hypotéky, které po několika letech mohou výrazně převážit počáteční náklady.
Kombinace pronájmu s pravidelným navyšováním příjmů, stabilního růstu cen nemovitostí a postupného snižování dluhu hypotéky vede k vysoké návratnosti investovaných prostředků. Tato strategie je tedy ideálním způsobem, jak chytře využít hypotéku při koupi investičního bytu a dosáhnout významného finančního zhodnocení.