Co je výhodnější...

1. Jít do hypotéky nyní s vyšším úrokem?
2. Počkat s hypotékou na nižší úrokové sazby?

První možnost vám umožní výběr nemovitosti a vyjednání zajímavé slevy. Druhá nabídne nižší splátky, ale potenciálně zúžený výběr z nabídek, kdy je zároveň pravděpodobné, že ceny nemovitostí porostou a slevy budou minulostí.
Kde se nachází hranice úrokové sazby, při níž je výhodnější pronajímat byt než kupovat vlastní? Na tuto otázku se pokusíme poskytnout odpověď zde.
Po několika uplynulých letech, kdy se životní úroveň českých domácností vlivem poklesu reálných mezd snižovala, by v letošním roce měl konečně nastat obrat. Podle prognózy České národní banky i prognózy Ministerstva financí se počítá, že nominální růst mezd překoná míru inflace, a tím tedy vzrostou i naše reálné mzdy. Ačkoliv se odhady jednotlivých institucí nepatrně různí, očekává se nárůst reálných mezd v rozmezí zhruba 3 až 5 %.

A jak to bude s nemovitostmi?

Mnozí si stále kladou otázku, zda je v současné době vhodné si pořídit vlastní bydlení i za cenu vysokých úrokových sazeb, nebo jestli je vhodnější, vyčkat na příznivější dobu a využít bydlení v podobě pronájmu nemovitosti. Na to není jednoduchá, natož jednoznačná odpověď. Nicméně, na základě našich zkušeností a působení na realitním trhu je pravdou, že nabídka skutečně dobrých nemovitostí začíná pomalu klesat, a ty nejlepší nemovitosti z trhu mizí velmi rychle. Začíná tedy tak trochu platit staré známé přísloví: „kdo dřív přijde, ten dřív mele“. V naší realitní praxi potkáváme klienty s různými přístupy, preferencemi a požadavky. Samozřejmě, cena nemovitosti je jedním z faktorů, které hrají klíčovou roli při rozhodování o koupi. Vyčkávání na dostatečný pokles ceny nemovitosti nebo úrokových sazeb hypoték ale nemusí být vždy výhodné. V konečném důsledku pak může vést k tomu, že klient nakonec za své peníze nedostane to nejlepší, a bude si muset vybírat z omezené a poněkud přebrané nabídky nemovitostí. V praxi to znamená, že nakonec kupuje méně vhodnou nemovitost, nemovitost v horším stavu, nebo musí měnit své preference lokality a podobně. Děje se to proto, že kupující, kteří přistoupí na vyšší sazby hypoték s tříletou fixací, tu budou vždy, a ty nejlepší nemovitosti z realitní nabídky vykoupí.
Nerozhodujte se ohledně investice do nemovitosti pouze na základě výše hypotéky a jejích úrokových sazeb. Investovat do vlastního bydlení má smysl i v situacích, kdy hypoteční trh není úplně ideální. Navíc, tato situace nebude trvat navždy. Úrokové sazby hypoték jsou proměnlivé a mohou se ubírat oběma směry.
Dalším zásadním faktorem je skutečnost, že hypoteční úvěr se typicky uzavírá i na desítky let, což znamená, že se úroková sazba bude během této doby několikrát měnit. Na základě historických dat lze konstatovat, že dlouhodobý průměr se pohybuje kolem 4 %. To znamená, že pokud si dnes vezmete úvěr s aktuálními podmínkami, velmi pravděpodobně budete schopni splácet celou dobu, protože v budoucnu je očekáváno, že budou splátky pravděpodobně nižší.
Pojďme se podívat na konkrétní čísla...

Jaká výše úrokové sazby už nám z hypotéky dělá výhodnější variantu než pronájem bytu?

Příklad:
v případě zrekonstruovaného bytu o dispozici 2+kk v Praze s rozlohou 50 m2, který má hodnotu 6 milionů korun, vychází měsíční splátka při úrokové sazbě 5,29 % p. a. (90 % LVT, splatnost 30 let) na 29 953 korun, z toho 22 933 korun představují úroky. Průměrné měsíční nájemné pro tento byt po dobu pěti let činí 20 040 korun. Tuto částku v příkladu počítáme z výchozího nájemného ve výši 18 500 korun za rok 2024, a zohledňujeme roční zvýšení nájemného o 4 %. Nicméně, při úrokové sazbě 4 % p. a. u stejného bytu, úroky činí pouze 17 183 korun (25.780 CZK celková měsíční splátka), což je výrazně méně než měsíční nájemné. Hypotéka se tudíž stane výhodnou i v krátkodobém horizontu, pokud úroková sazba klesne na hodnotu mezi 4,5 % až 5,0 % p. a. Pozvolný pokles k takové hodnotě očekáváme přibližně do 18 měsíců. První zlepšení situace očekáváme s prvním snížením základní úrokové sazby. V následujících týdnech je tedy nejvhodnější čas na nákup nemovitosti. Celý proces nákupu zabere určitý čas, během něhož bychom již mohli zažít pozvolný pokles sazeb, a také růst cen, který s tím půjde ruku v ruce.